风险敞口有多大?

　　断供已经出现，而“断断续续地供”则更是在不断增加。

　　本报记者分别询问深圳市银监局以及中行、农行、建行的部分人士。他们解释说，银行将贷款的信用评级分为五级:正常、关注、次级、可疑、损失，后三种被计入不良率，而银行确认断供需要六个月，在停止月供90天以后发出催款通知，调整评级至关注，再三个月后定为不良。

　　如此，银行的不良率表现在帐面上需要历时半年，即目前不会在帐面上显示。

　　一些熟悉银行规则的投资客采取“断断续续”的供楼方式，供一个月，停两个月，既保住物业，同时也观望市场，如果价格继续下行，则可能真正断供。

　　此外，据人民银行深圳中心支行的数据，一季度深圳全市个人住房不良贷款余额比去年末增加了0.81亿元，不良率0.58%。

　　今年一季度《深圳个人住房贷款质量统计表》中，逾期3个月以上6个月以下(含6个月)的个人住房不良贷款增加最多，比上年末增加0.73亿元。 值得关注的是，如果分析逾期贷款为1年以下(含1年)的余额，可以得出2008年第一季度的余额为7.86亿，较2007年第四季度的6.6亿增加1.14亿，当中且不包括2008年一季度已经处置完的不良资产。

　　保守测算风险敞口，根据国土局公布的6月份房价为11159元/平方米，基本与5月份的11014元/平方米持平。因此，以11000元/平方米是房价的底部进行侧算。

　　以房价下跌三成落入11000元/平方米价格区间之下，判断银行风险资产规模的大小，计算表明，成交均价在15857元/平方米之上的商品住宅，属于银行应该关注的高风险资产。从房价走势来看，该价位大致集中于2007年9月、10月和2008年3月的时间段成交的房产。

　　这三个月估算的一手房风险资产成交面积为52.90万平方米，二手房风险资产的成交面积为104.40万平方米。以一手房两成首付、二手房三成首付计算，对应的银行贷款规模分别为71.47亿元和123.62亿元。

　　再对上述资产的违约情况进行敏感性分析，假定一手房以自住需求为主，违约率为20%;二手房以投资需求为主，违约率分别设定为50%和80%。计算结果表明，两种情况对应的坏账资产大致分别为76.10亿元和113.20亿元。

　　根据中国人民银行深圳中心支行3月份数据，全市住房按揭贷款不良余额为13.85亿元，预计上半年末为15亿元左右。该行判断全年成交规模大致在350万平方米，贷款投放约320亿元，正常还款及提前还款大致在150～200亿元，年底住房按揭贷款余额大致为2600亿元。因此，可能的不良余额分别为90亿元和127亿元，对应的不良率则为3.46%和4.88%。

　　而正常年份，不良率应该处于0.5%左右。

　　此测算仅限于以目前11000元/㎡价格为底价，如果价格一再走低下调，那么敞口会成倍增长。

　　“‘破万’指日可待，未来深圳平均房价还是要继续往下走。”卓越地产副总邬风柏分析认为， 关外的房子还有降价空间。第一，“一小时生活圈”是投资趋势，不是刚性需求，所以在投资客集体退市的情况下，关外楼盘的销量就大大缩减了，加上新盘供应量大，自然要打价格战;第二，房贷紧缩对关外需求的抑制更大，因为越是大户型、高价房，买房的越少按揭，估计不到50%的比例，而宝安、龙岗一般都达到90%的按揭率，自然会更受政策的影响。

　　如果以10000元/平方米的房价底部，对应的理性违约临界点为购房价不低于约14000元/平方米，对应的成交集中扩大至2007年5月～2008年2月的房价区间。

　　上述房价风险区域对应10个月周期，成交为963.71万平方米，成交金额为1455.55亿元。敏感性分析表明，断供可能导致的不良率区间为8%～12%。

　　主动防御

　　为防止断供的大面积扩散，银行开始了主动防御。

　　“加紧催收，锁定高位客户以及高危项目。”农行上述管理人士表示，去年7-10月的成交客户已经被高度关注，还有一些手中多套房的炒楼者也被列入关注名单，而一些高价项目，过去涨价，或者现在降价过快的项目都被“紧盯防守”。

　　断供的情况并不是唯一的可怕，潜在的企业贷款风险更为困扰。

　　“PPI连续四个月超过CPI，公司贷款的风险当然更大，”农行分行信贷人员表示，“虽然目前尚未有不还的现象，但是拖延的现象开始增加。”

　　对此，银行也开始了主动风险管理。

　　农行人士表示，开始了对企业的资产彻查和还款能力的评估。

　　对可能出现不良的企业银行会采取各种方法，一是追加抵押物，覆盖贷款风险;二是以让利为条件，要求企业加快还款;三是主动压缩规模，降低额度等。

　　“实在不行就只能够增加计提坏账准备，这样就会摊薄利润，影响银行的业绩。”银行工作人员表示。

　　21世纪经济报道