证券日报
银行股的2008年中报里，“不良房贷率”是一个值得关注的指标。经历前些日子炒得沸沸扬扬的“深圳断供”事件之后，官方、民间各有说法，究竟谁更接近事实真相?平民百姓无从得知。公开披露信息里关于房货的指标，是一个可以借鉴的真实数据。看看各大银行的说法是怎样的。
整体萎缩
从整体上看，今年房贷的整体市场萎缩已成定局。截至7月31日，市场依然严峻，全国金融机构个人贷款余额合计35724亿，比年初增加2941亿。其中住房按揭贷款余额29088亿，增量(比今年年初增加的量)仅为2066亿元，而去年同期的增量达到3669亿元。
建行的观点
一直以来，建行被视为国内房地产贷款市场的老大，所以它对国内房地产市场的判断值得我们好好研究。在近日的媒体采访中，建行董事长郭树清表示:“国内的房地产市场总体上发展还是比较正常的，目前我们房地产贷款总额也就3万多亿，占GDP的比例大概是12%—13%，和其它欧美发达国家比，这个比例是非常小的，发达国家一般都达到80%甚至90%，差距还是很大的”。
至于被大家视为危如累卵的房地产贷款，建行副行长范一飞表示:“实际上，房地产贷款是我们银行业盈利水平非常高的一个业务，同时也是我们盈利保持比较高增长的重要因素。国内房地产业的调整也不是一天两天了，这个过程中，我们的资产质量不仅没有恶化，反而是持续向好，到今年6月底我们的开发贷款不良率只有4.2%，历史的看可以说是达到了最好的水平，个贷不良率也只有不到1%，可以这么说，房地产贷款是质量优良的贷款品种，无论是收益水平还是增长水平，这个产品的空间还是很大”。目前，建行的个人住房贷款、开发贷款占全部贷款的比例分别是16%、9%，加起来约25%左右。
房价尚未拖累房贷不良率
这半年来，深圳房价下跌暴露出的问题，将房贷置于风口浪尖。不过，从数字上看，部分地区的房价下跌还未引发不良率的蹿升。
从深发展、兴业银行、招行公布的2008年中报来看，住房按揭贷款不良率均在0.2%左右，这个数字远低于车险、个人经营性贷款的不良率等。在零售银行处于领先地位的招行，自今年年初房贷“滑坡”丢掉第一位之后，马上进行了调整，这几个月来，招行已逐步收复失地，5月个人消费贷款重回第一。7月底，其住房按揭贷款增量也位于股份制银行第一的位置——89亿元。
当然，以上这些乐观的数据，并不能令我们放松警惕。据媒体报道，在银监会要求下，最近沪上银行正在进行内部“压力测试”，即假设房价下跌至一定幅度，对个人住房贷款不良率的影响，测试结果并不令人乐观。有的银行测试结果显示，如果房价下跌20%，个人房贷不良率将大幅上升;如果房价下跌超过40%，个人房贷不良率将上升约40%。这个压力测试结果意味着:目前“裸泳”者还未出现的原因之一，是因为楼市的潮水还未大规模“退潮”，假如楼价继续跌下去、潮水继续退下去的话，那就是另一重天了。
中信银行
中间业务与不良贷款双升
2008上半年，中信银行总资产、存、贷款余额分别为11172、8495、6338亿元，同比分别增长28.6%、27.5%、18.4%。净利润84.17亿元，同比增长162.6%，超预期(主要因为规模和净利差同比扩大;非息收入大幅增长以及税负大幅下降)。每股净收益0.22元，每股净资产2.31元。
净利润增长驱动因素:净利差和平均生息资产规模扩大导致利息净收入快速增长;非利息净收入大幅增长;实际税率大幅下降;费用收入比同比下降;资产减值准备计提增速相对较慢。
非息净收入占比上升至10%(以手续费和公允价值变动净收益为主)。不良贷款规模上升，不良贷款比例略降;信贷成本有所上升;拨备覆盖率升至新高。净利差较1季度基本持平(与活期存款占比下降导致存款成本上升以及票据贴现收益率大幅上升有关)。资产收益率同比大幅上升。2008年6月末，中信银行个贷占比仍较低;但2007年下半年新增按揭贷款较多，受房价波动影响较大。持有部分美国债券，但占比较小。
业绩预测微幅上调。预测08、09年每股净收益为0.40、0.51元，维持谨慎增持评级，但考虑到估值中枢的变化，目标价由8元下调至7元。对应08动态PE、PB分别为17.5、2.8倍，09年分别为13.69、2.40倍。(国泰君安 伍永刚、姜洋)
民生银行
业绩超预期，资产质量压力大
民生银行上半年实现EPS0.32，同比增长114.29%，高于我们中期预计约16.58%。超预期来自中间业务收入和成本收入比的表现超过预期。中报的亮点是:1、2季度净息差提升明显，净利息收入环比增长了22.70%;2、在净息差提升的基础上，中间业务收入增长211.78%，其中的银行卡、信用承诺、托管手续费收入都表现良好。需要提示的风险是，公司资产质量面临较大压力，不良贷款和关注类贷款余额上升。
成本收入比下降到44.60%，较年初下降9.97%。民生的成本收入比一直在50%以上，主要原因历史上民生采用了“费用推动”的激励模式，这种模式推动了过去10年民生的快速扩张。事业部的设立是推动解决这种历史成长问题的最好方式。国外经验也表明，事业部运行有助于提高效率，控制成本收入比。
资产质量面临压力。公司上半年不良率1.21%，比年初下降1个BP;但不贷余额比年初上升了6.17亿;关注类、逾期贷款比例也有所上升，关注类贷款余额比年初上升了38.24亿，占总贷款的比重比年初上升50BP到1.88%。
相比其他银行，民生的资产质量压力暴露得比较早，我们认为主要原因是:1、公司本身较低的不良率和不良贷款余额基础;2、公司房地产开发、租赁和贸易服务业占比较高(分别是14.35%、11.46%);公司高速成长期过后一些问题的自然暴露。
投资建议:基于超预期的中间业务收入和净利息收入，我们上调公司08年的盈利预测到EPS0.60，上调幅度4.51%;维持09年EPS0.73的盈利预测。对应的业绩增长是79.6%和20.8%。公司估值便宜，维持“买入”评级。(国金证券 李伟奇)
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